在“一區(qū)多園”的戰(zhàn)略規(guī)劃下，鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱“鄭州高新區(qū)”)產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般的遍地開花，出現(xiàn)了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料等各種各樣的產(chǎn)業(yè)園，是河南省、鄭州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。

　　與此同時，鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及周邊地區(qū)的發(fā)展，也在不斷地?fù)屖掣咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭州高新區(qū)多個2012年批復(fù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)停工數(shù)年，出現(xiàn)了爛尾的征兆，也有違規(guī)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科研用地用作住宅用地的現(xiàn)象，新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率相對較高等諸多問題。

　　部分產(chǎn)業(yè)園停工數(shù)年 爛尾隱現(xiàn)

　　沿著鄭州高新區(qū)主干道科學(xué)大道從東到西，產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，首先最引外界關(guān)注的是鄭州IT產(chǎn)業(yè)園。

　　2011年，鄭州高新區(qū)開始籌備建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)園，時任高新區(qū)管委會主任張建國介紹，鄭州高新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址在科學(xué)大道西段兩側(cè)，總規(guī)劃面積6000畝，總投資180億元，是集軟件研發(fā)、系統(tǒng)集成、服務(wù)外包、軟件人才實(shí)訓(xùn)及部分生活服務(wù)配套設(shè)施于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該項(xiàng)目一期占地2600畝，其中起步區(qū)1000畝，總投資30億元，建筑面積約120萬平方米，可容納約200家企業(yè)，能為4萬人提供就業(yè)崗位。

　　按照當(dāng)初的計劃，IT產(chǎn)業(yè)園到2013年一期起步區(qū)全部建成，2015年一期全部建成，聚集企業(yè)600家，銷售收入達(dá)到400億元。

　　同年，鄭州高新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園被河南省對外開放工作領(lǐng)導(dǎo)小組和河南省商務(wù)廳以豫開放辦〔2011〕11號文件，認(rèn)定為河南省特色招商產(chǎn)業(yè)園。

　　隨后的1年時間里，在IT產(chǎn)業(yè)園內(nèi)數(shù)家園區(qū)項(xiàng)目開工建設(shè)，包括中國聯(lián)通（600050）河南(鄭州)數(shù)據(jù)中心、鄭州軌道交通測控科技園、河南智能交通物聯(lián)網(wǎng)科技園研發(fā)中心等項(xiàng)目。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，河南智能交通物聯(lián)網(wǎng)科技園研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目于2012年獲批，項(xiàng)目選址就在IT產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。當(dāng)時的批復(fù)材料顯示，該項(xiàng)目占地面積為29.994畝，總建筑面積為50000平方米，主要建設(shè)智能交通物聯(lián)網(wǎng)感知中心、測試中心、射頻識別(RFID)研發(fā)中心、車聯(lián)網(wǎng)研發(fā)中心及智能交通研發(fā)中心。

　　在該項(xiàng)目施工工地公示牌上的信息顯示，項(xiàng)目施工周期為2013年8月~2014年12月。然而距離竣工周期已經(jīng)過去將近3年時間了，該項(xiàng)目依舊沒有竣工，而周邊的居民告訴記者，該項(xiàng)目至少有兩年的時間沒有動工了，出現(xiàn)了爛尾的預(yù)兆。

　　同樣在2012年開工建設(shè)的向心力信息技術(shù)研發(fā)中心項(xiàng)目和鄭州軌道交通測控科技園也被擱淺。另外公開信息顯示，向心力信息技術(shù)研發(fā)中心項(xiàng)目在2014年第三、四季度完成了投資目標(biāo)，還收到了管委會的共計6.7萬元獎勵。

　　不僅有多家園區(qū)項(xiàng)目停工數(shù)年，出現(xiàn)了爛尾的預(yù)兆，在IT產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，還有大量的土地被圈占起來至今未能開工建設(shè)，其中一家園區(qū)圈占了土地后就沒有施工的跡象，在周圍也找不到公示牌等相關(guān)信息，被圍起來的土地上已經(jīng)雜草叢生。另外一家是被稱之為“中部地區(qū)廣告產(chǎn)業(yè)發(fā)展航空母艦”的中原廣告產(chǎn)業(yè)園二期項(xiàng)目。

　　資料顯示，中原廣告產(chǎn)業(yè)園占地386畝，總規(guī)劃建筑面積78萬平方米，總投資33億元，分兩期建設(shè)。其中二期項(xiàng)目位于科學(xué)大道以北、黃櫨路以西，規(guī)劃占地300畝，規(guī)劃建筑面積為54萬平方米，總投資21億元。

　　中原廣告產(chǎn)業(yè)園官網(wǎng)信息顯示，該園區(qū)二期工程已經(jīng)開始建設(shè)，但是記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，這座被稱之為已經(jīng)開工建設(shè)的園區(qū)內(nèi)種滿了小麥，只是土地被圈占起來，在圍墻上面，還可以看到“中部地區(qū)廣告產(chǎn)業(yè)發(fā)展航空母艦”字樣的宣傳標(biāo)語。

　　在園區(qū)里面，幾乎所有的施工設(shè)備已經(jīng)全部被撤了，只留有兩名老人看守空蕩蕩的工地。據(jù)老人講，該項(xiàng)目已經(jīng)停工至少3年時間了，他所聽聞的停工原因是沒有資金繼續(xù)投資建設(shè)。

　　而與這些停工擱淺甚至只圈占了土地的園區(qū)項(xiàng)目不相稱的是周邊的市政道路、綠化帶等配套設(shè)施，在整個園區(qū)內(nèi)，市政道路寬敞平整，綠化帶內(nèi)各種景觀植被錯落有致。

　　此外，在IT產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃的核心區(qū)總投資約4億元、總占地約900畝的天健湖公園日前也對外開放。據(jù)鄭州當(dāng)?shù)孛襟w報道，天健湖公園建成后，將為鄭州IT產(chǎn)業(yè)園營造出環(huán)境優(yōu)美的濱水標(biāo)志性景觀，能改善周邊的生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)人居環(huán)境，塑造IT產(chǎn)業(yè)園乃至高新區(qū)優(yōu)美、高品質(zhì)的城市空間形象。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄭州高新區(qū)的規(guī)劃和鄭東新區(qū)是有一定的沖突的，因此對部分產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)吸引其實(shí)是有壓力的。而新鄭市機(jī)場建設(shè)也有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園和地產(chǎn)項(xiàng)目，所以都會對高新區(qū)產(chǎn)生較大的影響。鄭州高新區(qū)唯一的優(yōu)勢是后續(xù)隨著鄭州西站的開發(fā)，即滎陽的建設(shè)，有助于產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展和復(fù)興。

　　違規(guī)改變土地性質(zhì)

　　在鄭州高新區(qū)，另外一個具有標(biāo)志性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園，其官網(wǎng)于2016年12月21日編輯的產(chǎn)業(yè)園簡介信息顯示，園區(qū)現(xiàn)有三家大型房地產(chǎn)企業(yè)：臻美置業(yè)、嘉圖置業(yè)、金璽置業(yè)，分別負(fù)責(zé)開發(fā)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房及科研項(xiàng)目。“目前絕大部分已投入使用，預(yù)計今年年底全部建設(shè)完工。”

　　而記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述三家房地產(chǎn)公司開發(fā)的科研項(xiàng)目不僅沒有完全投入使用，還被變相改造為住宅，并且部分業(yè)主已經(jīng)裝修入住。在金璽置業(yè)開發(fā)的金璽總部港招商中心外圍，記者看到，該項(xiàng)目打出了“雙氣現(xiàn)房不限購”“五證齊全不限購”的宣傳標(biāo)語。

　　事實(shí)上，早在2016年，鄭州就開始對部分區(qū)域內(nèi)實(shí)施了限購政策，其中，鄭州高新區(qū)也在限購范圍內(nèi)。2017年5月3日，鄭州市樓市“限購令”再次升級。緣何金璽總部港不限購？記者走進(jìn)鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園金璽總部港招商中心后，其工作人員介紹，金璽總部港一共有8棟樓，其中2棟樓為寫字樓，剩余的6棟為科研樓，而這6棟科研樓可用作住宅，廚房、衛(wèi)生間、暖氣、天然氣一并俱全，之所以不限購的原因是，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為科研用地。

　　記者實(shí)地探訪了這6棟科研樓發(fā)現(xiàn)，沒有一棟樓被用作科研項(xiàng)目，大部分房源已經(jīng)被裝修入住，也有投資客在此購買了房源后打算出租。

　　與金璽總部港毗鄰的是嘉圖置業(yè)開發(fā)的嘉圖.西域發(fā)展基地。該項(xiàng)目除了廠房外，也有3棟科研辦公樓，與金璽總部港的情況一樣，這3棟樓也被用作住宅，甚至有一層被個人承包下來，經(jīng)營了一家小賓館。

　　而在實(shí)際規(guī)劃中，上述兩個項(xiàng)目都是科研辦公樓，其戶型格局不適宜住宅，裝修為住房，需要在內(nèi)部大規(guī)模地進(jìn)行改造，而兩個項(xiàng)目的工作人員表示，只要不動承重墻，內(nèi)部完全可進(jìn)行改造。

　　記者發(fā)現(xiàn)，金璽.總部港是由鄭州高新城建設(shè)發(fā)展有限公司、河南金璽置業(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā)。工商信息顯示，前者是鄭州高新投資建設(shè)集團(tuán)有限公司100%控股的子公司，而鄭州高新投資建設(shè)集團(tuán)有限公司唯一的股東是鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會。也就是說，金璽總部港系國企性質(zhì)的公司參與建設(shè)。

　　電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園辦公樓被用來開餐館

　　另外，記者還探訪了河南電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園以及鄭州高新科技企業(yè)加速器產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。相比IT產(chǎn)業(yè)園，后兩者相對比較成熟，但是企業(yè)入住率也沒有飽和，例如，以獨(dú)棟辦公別墅為主的鄭州高新科技企業(yè)加速器產(chǎn)業(yè)園園區(qū)綠化率高達(dá)35%，容積率僅僅為0.998。記者粗略統(tǒng)計，有兩成的辦公樓閑置。而河南電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園除了少量辦公樓閑置外，還有部分辦公用樓層被用作小餐館等運(yùn)營，與電子商務(wù)格格不入。

　　除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，近年來，鄭州高新區(qū)也建設(shè)了大量的包含寫字辦公樓的商業(yè)綜合體，例如升龍商業(yè)廣場等，都或多或少存在一定的空置現(xiàn)象。

　　針對上述問題，記者前往鄭州高新區(qū)管委會采訪，管委會相關(guān)科室以主要領(lǐng)導(dǎo)去調(diào)研不在為由婉拒了采訪。管委會新聞科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，可以通過采訪函的形式接受采訪，隨后，記者發(fā)采訪函到管委會，但是，截至發(fā)稿，未收到管委會回復(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，將科研用地用作住宅用地與鄭州住宅市場迅速崛起的態(tài)勢有關(guān)，這也說明了政府重視前期土地交易，而輕視后續(xù)監(jiān)管，導(dǎo)致各類亂象出現(xiàn)。但是從嚴(yán)格意義上來說，這種住宅項(xiàng)目屬于非法建筑或者違章建筑，政府應(yīng)該通過拆除或者征收處罰金的方式進(jìn)行管制。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)瘋狂建設(shè)，是鄭州高新區(qū)需要警惕的一個現(xiàn)象，因此，他建議在后續(xù)的產(chǎn)業(yè)用地的出讓方面需要制定新的政策和制度?！氨热缯f模仿上海等大城市推出的全生命周期的用地模式”。

　　觀點(diǎn)

　　新區(qū)不能成為房地產(chǎn)開發(fā)的噱頭

　　從2012年起，商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象是全國面臨的一個問題，包括上海、北京都出現(xiàn)了同樣的問題。目前，部分商業(yè)地產(chǎn)過剩的地區(qū)，已經(jīng)開始著手調(diào)整土地的供給機(jī)構(gòu)，但是這需要相關(guān)的報批手續(xù)。

　　對新區(qū)的建設(shè)一定要有一個客觀的態(tài)度，從短期來看，新區(qū)的建設(shè)可能無法聚集一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)、人口，但是從長期來看，并不一定是壞事。中心城市發(fā)展到一定的程度，其聚集功能、階層都已經(jīng)過化了，因此建設(shè)新區(qū)價格要素相對較低，也給年輕人帶來了一定的機(jī)會。例如，新區(qū)的房價相對較低，能夠吸引年輕人創(chuàng)業(yè)。

　　但是，從全國范圍來看，目前，新區(qū)的建設(shè)也存在一定的問題，新區(qū)占用了大量的土地，效率不是很高，也沒有起到產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、集聚的功能，也有一些地級市，不顧目前自身的條件，大規(guī)模擴(kuò)大新區(qū)，造成了許多土地閑置，甚至浪費(fèi)。另外，一些地方在建設(shè)新區(qū)的時候，產(chǎn)業(yè)都沒有轉(zhuǎn)移過來，就把房地產(chǎn)先炒起來了?！安荒馨研聟^(qū)作為發(fā)展房地產(chǎn)的一個噱頭，通過房價上漲，帶動土地價格上漲，增加地方政府的收入?！?/p>

　　鄭州高新區(qū)在剛剛成立的時候，外界對此質(zhì)疑的聲音比較多，但是從目前來看，鄭州高新區(qū)的發(fā)展也相對不錯，在產(chǎn)業(yè)、人口聚集方面有了一定的規(guī)模。目前出現(xiàn)這樣的問題，主要是經(jīng)濟(jì)增長極沒有完全培育起來?！跋鄬τ诤眮碚f，河南是一個人口大省，但是武漢作為湖北的經(jīng)濟(jì)增長極，能夠有效帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。目前，鄭州建設(shè)了兩個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，4個大學(xué)城，包括中原城市群的建設(shè)，從政府的思路來看，也在積極打造經(jīng)濟(jì)增長極，但是，這個過程中一定要協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)和人口的規(guī)模?！?/p>