D+國際青年社區(qū)采用的是仿集裝箱的外立面，其定位是青年創(chuàng)業(yè)者聯(lián)合辦公的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 南方日?qǐng)?bào)記者 葉志文 攝

　　洗衣機(jī)廠、紡織廠、醬油廠，中山最早的一批工業(yè)園區(qū)，散落在城區(qū)各處。隨著城市化的到來，制造環(huán)節(jié)逐步外遷，這時(shí)位于中心城區(qū)的老廠房卻缺乏一個(gè)好的形態(tài)去適應(yīng)這種城市轉(zhuǎn)型。

　　回顧過去幾年中山主城區(qū)乃至鎮(zhèn)區(qū)的“三舊”改造項(xiàng)目，開發(fā)商對(duì)于舊廠房的改造，大多都以推倒重來的方式進(jìn)行，最終以寫字樓、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)出現(xiàn)，這些動(dòng)輒數(shù)十萬平方米的項(xiàng)目，加上重復(fù)的業(yè)態(tài)，讓中山商業(yè)出現(xiàn)了供過于求的苗頭。

　　然而，這種狀況正在發(fā)生改變。近期，一批通過舊廠房重新包裝設(shè)計(jì)、極具文化特色的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，受到市場青睞。全新的廠房改造生態(tài)，除了激活存量土地，還對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級(jí)、環(huán)境改造等起到促進(jìn)作用。

　　現(xiàn)場

　　老廠房忙變身

　　“一應(yīng)俱全，擰包入住，馬上開工！”近期在東區(qū)廣珠公路42號(hào)一舊廠房區(qū)，出現(xiàn)了一個(gè)大型“集裝箱”，它的外形與宣傳語一樣吸引眼球：仿集裝箱的外立面錯(cuò)落有致，以黃黑間色為基調(diào)，采用工業(yè)風(fēng)的元素，周邊外墻輔以街頭涂鴉；室內(nèi)以鐵板和混凝土為底，極簡的設(shè)計(jì)和充足的采光現(xiàn)代感十足——這就是D+國際青年社區(qū)。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張永照介紹，整個(gè)社區(qū)建筑面積過千平方米，內(nèi)部分為公共辦公區(qū)和公共配套區(qū)兩大部分，面積不算大但五臟俱全：階梯路演廳、會(huì)議室、書吧、游戲廳、健身區(qū)域等一應(yīng)俱全。值得一提的是，這個(gè)社區(qū)的科技元素，刷臉或憑指紋進(jìn)入、大廳棚頂是電動(dòng)天幕、辦公桌還能自動(dòng)升降。

　　這個(gè)項(xiàng)目原址是中山毛紡廠，三個(gè)月前，仍是破爛不堪的廢棄廠房，經(jīng)過改造搖身一變成了中山少見的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

　　在東區(qū)大鰲溪村，另一個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目也進(jìn)行得如火如荼?！皟蓷澟f宿舍樓，在這個(gè)月底就可以讓租戶進(jìn)場裝修。8個(gè)大型車間雖然現(xiàn)在還未成型，但是幾個(gè)月后，這里會(huì)變成為中山乃至珠三角首個(gè)以中式傳統(tǒng)文化為主題的科技產(chǎn)業(yè)園?！敝猩绞薪承奈幕l(fā)展管理有限公司（以下簡稱“匠心文化”）的總經(jīng)理任鵬告訴筆者。

　　任鵬介紹，這個(gè)名為“東城里”的項(xiàng)目將打造成一個(gè)以大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)為核心，融入中式建筑風(fēng)格的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園?！皷|城里”占地約40畝，建筑面積超30000平方米，今年3月匠心文化與廠區(qū)業(yè)主大鰲溪村經(jīng)聯(lián)社簽訂了15年的租約。

　　從規(guī)劃效果圖看，項(xiàng)目采用嶺南建筑風(fēng)格，在園林景觀設(shè)計(jì)上，結(jié)合中山本土文化，融入當(dāng)?shù)氐娜宋娘L(fēng)貌、小品和植物等，在道路設(shè)計(jì)上還采用了傳統(tǒng)禮儀中的“下馬石”以及“仁、義、禮、智、信”等，弘揚(yáng)和展示中華傳統(tǒng)文化。

　　相比起一般舊城改造項(xiàng)目的推倒重來，“東城里”招商運(yùn)營總監(jiān)李永浩說，項(xiàng)目更加傾向于在現(xiàn)有廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，充分挖掘工業(yè)廠房空間利用率大、造型獨(dú)特等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在公共區(qū)域融入中式園林、復(fù)古設(shè)計(jì)等。

　　解密

　　誰來投資？誰來進(jìn)駐？

　　以往城區(qū)舊改的推倒重建模式，從變更用地規(guī)劃到建筑招商，時(shí)間跨度長、投資成本大，但因?yàn)殚_發(fā)模式成熟，對(duì)于實(shí)力足夠強(qiáng)的地產(chǎn)商而言，是較為穩(wěn)妥的選擇。

　　“對(duì)于規(guī)模小的投資方而言，特色產(chǎn)業(yè)園其實(shí)是性價(jià)比較高，又可以靈活操作的項(xiàng)目。”一名房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，中小型資本可以用較少的成本去試水品牌和新興業(yè)態(tài)，如果經(jīng)營妥善，小小產(chǎn)業(yè)園也能做到“名利雙收”。

　　從7月28日開業(yè)至今，張永照欣喜地告訴筆者，社區(qū)應(yīng)該能做到收支平衡，甚至稍有盈利。據(jù)介紹，目前社區(qū)內(nèi)的80個(gè)辦公卡座已有一半以上租出?！白饪秃臀覀冾A(yù)想中的定位基本一致，有做影視的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，也有知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的中山分部，如滴滴快車、街電、共享電動(dòng)車以及共享健身倉等?！?/p>

　　供職于某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的譚莉告訴筆者，中山分公司常駐3人，數(shù)據(jù)采集和處理是他們的日常工作，最近入駐該社區(qū)?！耙郧皼]有固定的辦公場所，上班時(shí)間也不太固定。有時(shí)候在咖啡廳、有時(shí)候可能是在公交車上?！弊T莉說，辦公環(huán)境舒適、設(shè)施齊全，24小時(shí)營業(yè)而租金相對(duì)便宜，是他們選擇社區(qū)的原因。

　　在D+國際青年社區(qū)內(nèi)，辦公區(qū)域和配套都是全體共享的，其租金方式按辦公桌數(shù)量進(jìn)行收費(fèi)。根據(jù)辦公桌位置的不同，每個(gè)辦公桌的收費(fèi)大概由399至599元每月不等，而且包含水電、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、物業(yè)費(fèi)、文印耗材等開支。

　　東城里的目標(biāo)客戶是一些高新技術(shù)公司。接近10米高的平層車間，有很大的改造彈性，適合一些科創(chuàng)型企業(yè)。李永浩介紹本土上市公司達(dá)華智能已經(jīng)預(yù)訂了其中一個(gè)平層車間，他們旗下的一家鐳射裝備公司擬于開園后進(jìn)駐。

　　與傳統(tǒng)的寫字樓相比，產(chǎn)業(yè)園辦公具有自身的優(yōu)勢(shì)。首先園內(nèi)企業(yè)能夠通過運(yùn)營方實(shí)現(xiàn)資源共享，包括資金、客戶以及生產(chǎn)技術(shù)資源；其次產(chǎn)業(yè)園的租金成本更低。目前東區(qū)地段好的寫字樓，租金普遍在60元每平方米每月以上，最高達(dá)100元，這還未算上水電和管理費(fèi)用，而目前東城里的租金定價(jià)在40-50元左右，對(duì)比周邊的租金要便宜近一半。

　　運(yùn)營

　　特色產(chǎn)業(yè)園不能只講“情懷”

　　“雖然近年中山也有一些由舊廠房改造的特色產(chǎn)業(yè)園，但能夠真正結(jié)合本土文化、中國傳統(tǒng)文化的項(xiàng)目寥寥無幾。”任鵬說。

　　而張永照這樣訴說自己的“情懷”：“D+的LOGO富有含義，D代表Dream和Dorm，外形像一塊U形磁鐵，把同質(zhì)的人、事、物吸引過來。自由、有趣、創(chuàng)新是90后、00后的符號(hào)，希望能夠?qū)崿F(xiàn)他們夢(mèng)想的辦公環(huán)境，打造一個(gè)活力無限的青年聚集地?！?/p>

　　投資人在做產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候大多數(shù)都“有情懷”，不過畢竟這是一門生意。以特色文化包裝產(chǎn)業(yè)園只是一種業(yè)態(tài)，真正運(yùn)營起來仍然需要遵循商業(yè)規(guī)則。

　　D+國際青年社區(qū)雖然科技元素十足，但他們的運(yùn)作成本并不高?！爸猩降腄+青年社區(qū)是我們的1.0改造項(xiàng)目，成本控制在2000元/平方米以內(nèi)?！睆堄勒照f，成本低也是三舊改造以及集裝箱元素結(jié)合的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，“集裝箱的主體材料可以循環(huán)再用，在一定程度上減少三舊改造工程中出現(xiàn)的環(huán)境污染問題，縮短改造的時(shí)間?！?/p>

　　東城里租用的場地屬于大鰲溪村經(jīng)聯(lián)社，今年3月租賃權(quán)由東城里競得，每月租金是48萬元?！白饨鸨纫郧皾q了2倍多，大鰲溪村因此每年多了400萬左右的收入。”據(jù)介紹，該廠房原來用作五金加工，因?yàn)橛袊娖峁ば?，?huì)影響周邊環(huán)境，內(nèi)部消防、水電設(shè)備也比較陳舊?，F(xiàn)在將舊廠房舊貌換新顏，全面改造水電消防綠化，從污染行業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技行業(yè)，受到東區(qū)和周邊村民的贊賞。

　　近年來，中山“三舊”改造的步伐不斷加快。過去數(shù)年東區(qū)、石岐區(qū)、小欖鎮(zhèn)已有數(shù)個(gè)由舊廠房升級(jí)特色產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目，如中山美居產(chǎn)業(yè)園、東區(qū)融昊創(chuàng)意園、小欖鎮(zhèn)中山市工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園等。可以預(yù)見的是，未來會(huì)有更多的舊廠房投入到產(chǎn)業(yè)園改造當(dāng)中。在各個(gè)園區(qū)的競爭中，部分產(chǎn)業(yè)園甚至?xí)c過去不少失敗的產(chǎn)業(yè)園一樣，因?yàn)檎猩滩焕y逃空置的命運(yùn)。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)園除了從定位和硬件上找準(zhǔn)自身的特長外，還需要進(jìn)一步修煉“內(nèi)功”，加強(qiáng)軟服務(wù)能力，滿足入園企業(yè)融資、孵化以及技術(shù)人才培育方面的需求。