提要：記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，深圳下半年集中入市的多個(gè)公寓樓盤，裝修格局均以住宅為標(biāo)準(zhǔn)來打造，以此作為出售亮點(diǎn)，吸引了不少購房者的眼球。然而在轉(zhuǎn)手時(shí)，公寓卻面臨交易難等問題。

　　從去年5月份以來，以北京為首，上海、廣州、天津、合肥、南京等城市相繼開展整改商住項(xiàng)目。2017年5月12日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中明確表示，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”的原則。建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

　　北京京潤律師事務(wù)所律師張志同向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，雖然《通知》是規(guī)范性的紅頭文件，不是法律法規(guī)，不具有強(qiáng)制性，但是將來驗(yàn)收時(shí)，以這個(gè)用途和當(dāng)初規(guī)范審判文件不一致，后期驗(yàn)收不合格便無法交付房屋，買房人會(huì)陷入不必要的糾紛中。

　　記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，深圳下半年集中入市的多個(gè)公寓樓盤，裝修格局均以住宅為標(biāo)準(zhǔn)來打造，以此作為出售亮點(diǎn)，吸引了不少購房者的眼球。然而在轉(zhuǎn)手時(shí)，公寓卻面臨交易難等問題。

　　商務(wù)公寓主打居住功能

　　據(jù)了解，商務(wù)公寓一般會(huì)打出“精裝小戶”、“不限購不限貸”、“天然氣入戶”、“低總價(jià)”和“預(yù)留上下水和煙道”等宣傳口號，以此來吸引投資客和剛需用戶。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳多家開發(fā)商均推出“類住宅”(是指開發(fā)單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地通過住宅化的設(shè)計(jì)和營銷推廣對外銷售的產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)通常將其稱為“商改住”)的小面積商務(wù)公寓。

　　10月初開盤的深圳羅湖區(qū)深業(yè)泰富廣場，主推面積約38到89平米的商務(wù)公寓，均價(jià)65800元/平米。據(jù)銷售介紹，該公寓是商住兩用的商務(wù)公寓，面積在38到80多平米不等，通燃?xì)猓猩铌柵_，獨(dú)立衛(wèi)生間，適合居住。

　　“我們公寓不限購不限貸，并且是精裝修交付，廚房和衛(wèi)生間會(huì)做好，還會(huì)配一個(gè)家庭式的中央空調(diào)，陽臺會(huì)配一個(gè)洗衣機(jī)，上面還有一個(gè)熱水器，臥室會(huì)配一個(gè)衣柜?！鄙顦I(yè)泰富廣場的現(xiàn)場銷售介紹道。

　　“有陽臺、有燃?xì)猓笃谖覀円彩蔷b交付?！蔽挥谏钲诹_湖9月底開盤的國速世紀(jì)大廈推出了面積約48到100平米的商務(wù)公寓產(chǎn)品，均價(jià)66000元/平米?，F(xiàn)場銷售李強(qiáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹道：“這邊主要是以居住為主，我們都是按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)打造?！?/p>

　　同樣是新推出的公寓樓盤，國速世紀(jì)大廈也打出了適合居住的宣傳口號。有陽臺、通燃?xì)?、適合居住成為了他們一致的宣傳口徑。而在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)官方網(wǎng)站公布的一手房源的信息資料中，《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，國速世紀(jì)大廈和深業(yè)泰富廣場的土地用途皆為商業(yè)用地。

　　開發(fā)商的這一行為：將商業(yè)建設(shè)用地，改為居住用途使用，正是備受爭議的“商改住”行為。

　　商改住是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住用途使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出?！吧谈淖　笔欠袷且环N違法行為要以最終用途來界定。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變原批準(zhǔn)的土地用途，但如果商業(yè)用房改為住宅后用于出租并非售賣，則是國家支持的一種行為。

　　易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此表示，對于房企來說，之所以押注某個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)榇祟愴?xiàng)目過去銷售非?；鸨?，尤其加上不限購的屬性。但是“商改住”確實(shí)因?yàn)槭亲卟吝吳虻哪Ｊ?，所以風(fēng)險(xiǎn)是很大。但無論政策是否放松，有一條原則是不變的，即此類項(xiàng)目不允許宣傳居住功能。

　　針對商務(wù)公寓以居住功能作為對外宣傳口徑，《華夏時(shí)報(bào)》記者給深業(yè)泰富廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去了采訪提綱，而截至發(fā)稿，仍未收到回復(fù)。

　　張志同律師認(rèn)為，對于商業(yè)用途的樓房，若當(dāng)初的設(shè)計(jì)審批下來可以用于居住，并且水電氣等設(shè)施驗(yàn)收合格，這種做法實(shí)際上也是打了一個(gè)擦邊球。商業(yè)用房做“住宅”來宣傳是肯定不允許的。因?yàn)?，在土地用途、使用年限、房屋設(shè)計(jì)規(guī)范上，住宅、商業(yè)用房有嚴(yán)格的區(qū)分，尤其是對于開發(fā)商來講，不能將二者混合在一起，魚目混珠，這樣的偷梁換柱的行為是不允許的。

　　轉(zhuǎn)手不易

　　商務(wù)公寓由于自身產(chǎn)權(quán)年數(shù)較短、水電費(fèi)高、契稅高、不帶學(xué)位等多重因素，二手商務(wù)公寓的行情也似乎并不樂觀。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，位于深圳寶安區(qū)的2017年8月份開盤的福城前海新紀(jì)元，目前在售一手房源為40年產(chǎn)權(quán)的非毛坯公寓，建筑面積約為86-101平米，在售均價(jià)約為63000元/平米。

　　而同在寶安區(qū)，與福城前海新紀(jì)元相差4公里左右的前海鉑寓，2016年10月底開盤，據(jù)貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤在售的二手公寓，共18套，掛牌均價(jià)約為50500元/平米。同時(shí)，記者在貝殼找房APP上發(fā)現(xiàn)，前海鉑寓2016年開盤均價(jià)約為53000元/平米，兩年不到的時(shí)間，均價(jià)下降約2500元/平米。

　　而就目前福城前海新紀(jì)元和前海鉑寓這兩個(gè)樓盤的均價(jià)來看，二手公寓比一手公寓價(jià)格低19.8%。而前海鉑寓在售的這18套二手公寓，數(shù)據(jù)顯示，歷史成交零套，即使價(jià)格比一手公寓的價(jià)格低了近百分之二十，二手公寓轉(zhuǎn)手難度仍然較大。

　　商業(yè)性質(zhì)的公寓，在室內(nèi)布局方面，可以盡量與住宅匹配，但是在產(chǎn)權(quán)、配套設(shè)施、物業(yè)費(fèi)管理費(fèi)等方面，仍有較大的差異。

　　張志同律師向記者表示，房屋的類別用途主要是通過土地的年限來區(qū)分，住宅是70年的年限，商業(yè)用地是40年、50年的年限。按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，住宅70年年限期滿，可以順延土地年限，土地出讓金一般不用再交；而對于商業(yè)性質(zhì)用地，年限期滿后，雖然現(xiàn)在法律沒有嚴(yán)格規(guī)定必須要交土地出讓金，但是更傾向于要交的，要不然土地使用權(quán)就被收回。商業(yè)用房和住宅的區(qū)別不僅涉及到土地使用年限的長短，還涉及到出讓金費(fèi)用的問題。而在實(shí)際使用過程中，生活成本還是有差別。商業(yè)水電的費(fèi)用會(huì)比普通居住用水用電高出很多。

　　除此之外，據(jù)了解，在配套設(shè)施方面，商改房無法遷入戶口，無法就近入學(xué)；另外，商改住項(xiàng)目還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅；同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。

　　深圳中原二級市場總經(jīng)理玉家雄也表示，深圳近幾年來，公寓的供應(yīng)量較大，再加上深圳房地產(chǎn)調(diào)控的政策越來越嚴(yán)格，投資氛圍必然受到影響，同時(shí)還有二手公寓的高稅費(fèi)等問題，使得投資客在選擇時(shí)，還是更青睞一手公寓。