導語：優(yōu)質公寓家具哪家好，長租公寓項目的投資。整個上半年，長租公寓行業(yè)突然“沉寂”了，偶爾冒出一些火花，某某公寓倒閉、某某開發(fā)商又布局了長租業(yè)務，表面風平浪靜，實則暗潮洶涌。公寓家具帶大家一起來看看吧。   整個上半年，長租公寓行業(yè)突然“沉寂”了，偶爾冒出一些火花，某某公寓倒閉、某某開發(fā)商又布局了長租業(yè)務，表面風平浪靜，實則暗潮洶涌。   ，長租公寓項目的投資——如何拿到一個好的長租項目   總結長租公寓投資經(jīng)驗，一個項目的成功或者失敗，85%取決于前期的項目篩選、定位和籌建管理。品牌公寓商在這幾年間，逐漸形成了一些拿房經(jīng)驗。   拿房渠道往往是各出奇招，開發(fā)商系可借助地方房企，酒店系借助自己的連鎖酒店品牌，中介系借助自己的渠道優(yōu)勢……還有的找到政府資源、金融機構、網(wǎng)絡平臺等更多資源進行嫁接、置換、對接，最終將全部資源整合，努力成為資源體系中行業(yè)的代表。   做長租項目問題也不少，最令人頭疼的消防、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權等問題，每個城市都不一樣，這些就是長租公寓投資的紅線，核心的核心。   選擇項目   1、考察項目合規(guī)性   （1）產(chǎn)權屬性 一定要查看項目房屋產(chǎn)權證、圖紙、所在位置等相關資料，按照目前公寓要求，商業(yè)類、商辦類、商住類、酒店類為主要合規(guī)產(chǎn)權性質；工業(yè)用地需要有區(qū)級政府批文，才能過消防驗收；住宅用地比較特殊，沒法工商注冊公司。   （2）把控風險，縮短鏈條 依照輕資產(chǎn)運營商的經(jīng)驗來看，二房東是常態(tài)，三房東是底線，租賃鏈條越短越好，最多不要超過三房東，轉租過多對項目的把控力就更弱，不可控因素太大，風險也更高。   （3）抵押擔保 一定要注意物業(yè)產(chǎn)權的從屬問題，一旦遇到抵押等產(chǎn)權變更問題，處理起來很麻煩，新派公寓北京順義新國展店就是典型案例，一定要避開。   2、業(yè)主或委托人的合規(guī)性   其一，自然人的信用核查。早期為了快速拿到房源，對委托人的核查并不嚴格，后期給項目帶來了一定的風險。因此現(xiàn)在更加注重對業(yè)主和委托人的審核，隨著公寓行業(yè)發(fā)展規(guī)模越來越大，市場前景廣闊，委托方也更多從個人轉變?yōu)闄C構客戶，對合同總體上會有很大的保障。 其二，所有權和使用權是否有文件保障?，F(xiàn)在租賃行業(yè)已經(jīng)達成了共識，安全要比回報更重要，委托項目的合規(guī)性、消防的驗收是需要死守的一道紅線，一定要安全的賺錢。   3、項目本身的條件   避免暗房 由于暗房的通風采光不佳，出租困難，經(jīng)常需要降低租金出租，暗房數(shù)量多，不僅對公寓品質有影響，也會大大增加裝修改造成本。 進深和面寬 依照市面上某家公寓運營商的成本測算，常規(guī)項目進深范圍在15m-20m最佳。面寬主要影響消防布局，因此要盡量參照消防的相關細則，面寬需滿足消防通道、疏散以及排煙的要求。建筑物的年代跨度比較長，有些老舊建筑可能沒有辦法滿足現(xiàn)在的消防需求，所以需要消防相關的單位或者專業(yè)人員去現(xiàn)場勘探，后續(xù)進行相應改造。 位置、價格、體量 項目的區(qū)位對價格、體量、需求產(chǎn)生較大影響，離城市中心越近，價格、體量和需求也會成倍增長，因為地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品定位也更高、目標客群體也更高端，價格雖然貴，但去化速度快。   4、現(xiàn)場踏勘要點   重點關注承租范圍、消防動線、排房可行性、設備使用情況、外圍環(huán)境。   承租范圍、消防動線、排房可行性影響項目整體出房率，甚至是項目整體可行性，通過計算可用性，倒推出租金成本和收購成本，對于自己拿房運營的公寓品牌來說，這些都是核心問題。   設備使用情況。其中水電容量是否足夠使用為踏勘重點，這些都是隱蔽工程，埋在墻里面很難發(fā)現(xiàn)。尤其一些老舊項目，一定要在前期多看多研判，問清產(chǎn)權房具體的情況，多加一些改造成本，留足算賬空間，這樣才能貼近最終的經(jīng)營結果。   空調設備、供水設備、采暖設備、化糞池等是否滿足需求，是否能夠正常使用，使用年限及損耗程度等也要了解清楚，避免踩坑踩雷?？此泼恳豁椂己芪⑿?，一個公寓項目的改造資金峰值大概只有2000萬元左右，一項改造幾十萬，整個成本占比變大了，勢必影響凈利潤。#p#分頁標題#e#   房間舒適度、設計方案及對外定價，是否標準化，是否有硬傷等。公寓的根本核心是居住屬性，提供生活場所，所以房間的舒適度要高，設計方案可行，避免產(chǎn)生不可改造的 “硬傷房”。   優(yōu)質公寓家具哪家好，長租公寓項目的投資——拿房競爭中，如何取勝   1、觀察合作伙伴的需求，按需求下菜單   常規(guī)做法就是先看合作伙伴，對于合作伙伴的關注點需清晰，在談判中有的放矢。有些合作伙伴關注承租方背景及實力，如果是業(yè)主產(chǎn)權房和開發(fā)商，他們的需求不在于幾毛的價格差，而是承租方是否安全可靠，是否能成為長久的合作伙伴，是否具備讓資產(chǎn)升值的能力。而有些則關注價格、有些關注付款方式等，根據(jù)不同的需求，選擇不同的談判策略，平衡自身，調整商務條件，從而拿下項目。   2、了解競爭對手的情況   知己知彼，百戰(zhàn)不殆。了解競爭對手的情況，比如出價能力、背景、內(nèi)部決策快慢等等。獲取一些對手拿項目的歷史的數(shù)據(jù)，知道對方需求關注點在什么地方，根據(jù)他們的情況調整自身的應對策略，拼速度、拼價格、拼方案，這些就是最簡單直接的做法。   3、對項目有敏感度   對項目有敏感度，不同的項目設計不同方案，有的時候談判會比較被動，所以要自己想辦法調整方案、定價和產(chǎn)品線，不一定非要拼價格。知道項目的核心在哪，定位如何，隨時根據(jù)談判過程判斷項目推動的節(jié)奏和可行性，優(yōu)化和調整項目方案，在關鍵時刻可能會起到一錘定音效果。   長租公寓家具品牌 | 供應商 | 營造“有溫度的家”   青年公寓家具 | 服務式公寓家具 | 學生公寓家具 | 職工宿舍家具 | 藍領公寓家具   公寓家具定制熱線：15851845757 | 官網(wǎng)：http://apartment.pinyuan.cc/