甲級(jí)寫字樓辦公空間，甲級(jí)寫字樓共享辦公，走進(jìn)南京中心大廈29層，映入眼簾的不是商務(wù)風(fēng)格的辦公室，而是北歐風(fēng)情的書桌，色彩斑斕的幾何吊燈和裝飾著莎士比亞插畫的墻面。明快的音樂聲中，三三兩兩辦公者輕聲交談。落地窗外，緩緩流動(dòng)的黃浦江和沿岸核心區(qū)域CBD景觀收入眼底。

記者到訪的是一家名為“Spaces”的共享辦公企業(yè)。租下“南京中心”29層后，它將樓面改造成約4000平方米的共享辦公區(qū)域。近一年來，像Spaces一樣入駐南京甲級(jí)寫字樓的共享辦公企業(yè)數(shù)量越來越多，共享辦公正在成為南京常見的辦公模式之一，其客戶群體也不再僅僅是創(chuàng)業(yè)者和小公司。

1 外貌：移動(dòng)工位和私密“包間”共存

共享辦公的概念起源于美國，初衷是為不同行業(yè)、不同職業(yè)的人提供共同的辦公場(chǎng)所。自從第一家共享辦公企業(yè)在南京“落地生根”以來，如今已經(jīng)走過三年。WeWork、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)、方糖小鎮(zhèn)……不少頗有名氣的企業(yè)已在城市中涌現(xiàn)。傳統(tǒng)印象里，租賃共享辦公的主要是創(chuàng)業(yè)者和小公司，因此它也常被稱為“創(chuàng)客空間”。

戴德梁行的研究報(bào)告顯示，截至今年一季度末，在北京、南京、廣州、深圳、中國香港、中國臺(tái)北六個(gè)城市中，已出現(xiàn)550個(gè)共享辦公場(chǎng)所，其中南京的數(shù)量最多，達(dá)到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級(jí)寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點(diǎn)紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級(jí)寫字樓。來自仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)顯示，今年共享辦公對(duì)南京甲級(jí)寫字樓的凈吸納量將達(dá)到180萬平方米，比去年提升30萬平方米。

總高度632米的“中國第一高樓”南京中心大廈地處浦東新區(qū)核心CBD區(qū)域，其中8層-81層為寫字樓區(qū)域，布局著南京乃至全國的頂級(jí)寫字樓。Spaces在一年前進(jìn)駐南京中心，其辦公區(qū)域劃分為開放式空間和傳統(tǒng)的隔間設(shè)計(jì)，大約提供約500個(gè)移動(dòng)工位，租客可以選擇任意位置辦公。私密區(qū)域就像“包間”，共有40至50間辦公室，最小的可以容納1至2人，最多可以容納30人。

▲ 位于南京中心大廈29層的共享辦公企業(yè)Spaces內(nèi)景

“相比傳統(tǒng)辦公，共享辦公在設(shè)計(jì)上更注重人性化的細(xì)節(jié)。”Spaces中國區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。“例如，傳統(tǒng)辦公室里大多是L型辦公桌，一塊擋板將不同辦公者隔開，顯得有些沉悶。但在共享辦公，所有的擋板都可以移動(dòng)。”

還有工位的高度和寬度需要同時(shí)保證空間利用率和辦公者的舒適度。在咖啡吧臺(tái)，無論是冰箱、咖啡機(jī)還是飲水機(jī)的位置都需要經(jīng)過精密的設(shè)計(jì)，方便租客在倒咖啡、喝牛奶時(shí)可以方便地和周邊的人群交流，也不會(huì)因?yàn)闄C(jī)器的位置擁擠而排起長龍。

▲ 在Spaces中設(shè)置了咖啡吧臺(tái)，租客可以免費(fèi)取用咖啡

在緊鄰南京中心大廈的南京國際金融中心16層，記者則看到了被稱為共享辦公“鼻祖”的WeWork。成立于美國的WeWork是共享辦公領(lǐng)域的先行者，兩年前進(jìn)入南京，如今已開出8家門店。在威海路、云南路、淮海路等地，彩色霓虹燈、艷麗墻紙、巨大的英文標(biāo)語是WeWork的標(biāo)志，但走進(jìn)國金中心門店，整體風(fēng)格顯得沉穩(wěn)低調(diào)。桌椅采用全黑色，大理石地面被替換成木質(zhì)，并鋪設(shè)降低噪聲的厚質(zhì)地毯，大紅色沙發(fā)換成了圓弧形的黑色沙發(fā)。公共區(qū)域里的咖啡吧臺(tái)設(shè)計(jì)成黑白相間的大理石色，提供免費(fèi)咖啡。

▲ 相比傳統(tǒng)的WeWork，國金中心門店的WeWork顯得更加簡約現(xiàn)代

母嬰室、冥想空間、電話亭、卡拉OK包房……在WeWork國金中心門店里，記者看到了一些不同于傳統(tǒng)辦公的“陌生面孔”。WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成說，這些是WeWork獨(dú)有的“特色空間”。這里的空間設(shè)計(jì)不通過密集排滿工位的方式來追求租金效益的最大化，不用于辦公的特色空間約占全部面積的40%，在WeWork其他門店的特色空間里，甚至能看見籃球場(chǎng)和健身房。

艾鐵成介紹，國金中心門店是WeWork在設(shè)計(jì)上轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點(diǎn)。相比威海路門店的33個(gè)移動(dòng)工位，國金中心只有8個(gè)。設(shè)計(jì)調(diào)整還包括玻璃。起初，WeWork 所有空間都是透明玻璃墻，以此來鼓勵(lì)辦公空間里的人進(jìn)行更多眼神交流，彼此“臉熟”后，更容易和對(duì)方搭話，成為朋友。 但是在國金中心門店，封閉辦公室的墻面采用電控的磨砂玻璃材質(zhì)，上方模糊，下方透明，保留了開放氣息，也保證路過的人無法看清室內(nèi)。相鄰辦公室之間，玻璃則是下面模糊，上面透明，起身時(shí)能看見對(duì)方，但伏案工作時(shí)，無法窺探到對(duì)方的工作內(nèi)容。

▲國金中心門店的玻璃設(shè)計(jì)中富有“心機(jī)”

“由于中國客戶更在意工作的私密性，國金中心門店里特意增加封閉辦公室的數(shù)量，并且在設(shè)計(jì)上更注重保留客戶的隱私。”艾鐵成說。在運(yùn)營中，WeWork也在根據(jù)本土文化調(diào)整空間布局。由于中國客戶普遍有開會(huì)需求，在未來開設(shè)的WeWork門店中，會(huì)議室的數(shù)量也會(huì)增加。

2 租金：合理成本入駐頂級(jí)CBD

入駐南京的甲級(jí)寫字樓，是許多辦公者的夢(mèng)想，那么租金價(jià)格如何呢？#p#分頁標(biāo)題#e#

官方網(wǎng)站提供的資料顯示，在WeWork國金中心門店，最便宜的移動(dòng)工位價(jià)格為5290元/月。封閉辦公室中的工位則要8000至1萬元/月。一個(gè)約50平方米的封閉式6人辦公室，每月租金在5至6萬元不等，臨近窗邊的價(jià)格更貴。

▲ WeWork國金中心門店里有許多封閉式辦公室

值得注意的是，這個(gè)價(jià)格包括全配套的辦公家具、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)以及所有清潔服務(wù)和茶水費(fèi)用等。記者從南京國金中心的工作人員那里了解到，租用國金中心的傳統(tǒng)辦公室，要從300平方米起租，房租約為20元/平方米/天，算上物業(yè)費(fèi)用、裝修費(fèi)用等，每年至少大約需要支出260多萬元，是一筆不菲的開銷。　

那么共享辦公和傳統(tǒng)辦公，哪個(gè)更實(shí)惠？對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司，毋庸置疑選擇共享辦公。“大部分小公司用不著300平方米的辦公面積，共享辦公提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)業(yè)者可以用較為合理的成本入駐頂級(jí)CBD。”在WeWork國金中心門店辦公的夏先生說?！?/p>

對(duì)于大公司而言，共享辦公的性價(jià)比也很高。記者粗略估算，按照每個(gè)工位8平方米計(jì)算，300平方米的辦公室里大約有37個(gè)工位。如果全部租用移動(dòng)工位，每年大概要支付約230萬元的租金，比傳統(tǒng)辦公低了約12%，還能“拎包入住”，省去裝修、采購等浪費(fèi)的時(shí)間和精力。這是由于共享辦公的設(shè)計(jì)、研發(fā)、裝修、運(yùn)營都實(shí)現(xiàn)了一體化，還有集中大規(guī)模采購的成本優(yōu)勢(shì)?！?/p>

共享辦公的基本商業(yè)模式是與商業(yè)寫字樓簽署長期租賃協(xié)議，將其改造成共享小不一的辦公空間后再轉(zhuǎn)租他人，獲取租金差額利潤。租客可以按月租賃，在一些非中心區(qū)域，每個(gè)工位月租金僅需2000元左右，這意味著，共享辦公對(duì)租客的門檻比較低。大量的短期租賃和微薄的租金差額，對(duì)于企業(yè)來說顯然不夠穩(wěn)定?！?/p>

“共享辦公本質(zhì)是運(yùn)營企業(yè)，在辦公室租賃中承擔(dān)了類似二房東的角色，而非實(shí)際的產(chǎn)權(quán)擁有者。” 第一太平戴維斯華東商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊說。多家企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前共享辦公市場(chǎng)競爭激烈，打價(jià)格戰(zhàn)居多，他們正在積極開拓“租桌子”之外的盈利模式，使收益來源更穩(wěn)定。

例如WeWork和地產(chǎn)商遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作，WeWork負(fù)責(zé)品牌、設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)、會(huì)員管理和運(yùn)營，地產(chǎn)商遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供地產(chǎn)物業(yè)、本地資源和重要的資金支持，最后兩者基于營業(yè)收入分成。遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供本地物業(yè)，減少了來自辦公樓原有持有者的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于WeWork而言，是一個(gè)穩(wěn)定租賃關(guān)系的不錯(cuò)方式。

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